Una casa comprata in Italia nel 2006 oggi vale in media il 24% in meno. Lo rileva l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa nell’analisi sui prezzi delle abitazioni degli ultimi vent’anni. In questo articolo calcoliamo quanto ha reso davvero il mattone al netto dell’inflazione, lo confrontiamo con azioni, titoli di Stato e oro sullo stesso periodo e distinguiamo la casa in cui vivi dalla casa comprata per investire.
I prezzi delle case in Italia negli ultimi vent’anni
Secondo Tecnocasa, in vent’anni i prezzi delle abitazioni sono scesi del 24,1% in Italia, del 32,4% a Napoli, del 29,8% a Roma e del 26,9% a Torino. Fra le grandi città solo Milano chiude il periodo in positivo, con un aumento del 25,1%.
Il punto di partenza spiega buona parte del risultato. Nel 2006 i prezzi erano vicini ai massimi, e dal secondo semestre del 2007 sono scesi per quasi dieci anni. Chi ha comprato in quel periodo ha quindi pagato i prezzi più alti del ciclo.
Il dato riguarda da vicino molte famiglie. Secondo la Banca d’Italia, per la metà meno abbiente delle famiglie italiane le abitazioni rappresentano il 73,6% delle attività possedute. In finanza questa situazione si chiama concentrazione, cioè una quota troppo grande del patrimonio investita in un solo bene. Per chi possiede anche risparmi investiti un calo del 24% incide poco sul totale. Per chi possiede solo la casa riduce il patrimonio di una vita.
Variazione nominale e variazione reale
Il −24% è una variazione nominale, cioè calcolata sugli euro di oggi senza considerare che nel frattempo hanno perso potere d’acquisto. La variazione reale sottrae l’inflazione e misura quanto vale davvero il bene in termini di beni e servizi acquistabili.
Prendiamo una casa pagata 200.000 € nel 2006. Con il calo medio del 24,1% oggi vale circa 151.800 €. Nello stesso periodo l’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) è salito di circa il 45%, quindi ciò che nel 2006 costava 100 € oggi ne costa circa 145. In euro del 2006 quei 151.800 € equivalgono a circa 104.800 €, quindi la perdita reale sfiora il 48%.
Anche Milano perde in termini reali. Il +25,1% porta i 200.000 € a circa 250.200 €, che in potere d’acquisto del 2006 valgono circa 172.700 €, cioè il 14% in meno. Quando qualcuno racconta che la sua casa si è rivalutata, conviene quindi chiedere rispetto a cosa. Rispetto al prezzo scritto sul rogito oppure a quello che quegli euro permettono di comprare oggi?
Il rischio specifico fra Milano e Napoli
Fra Milano e Napoli ci sono quasi 60 punti percentuali di differenza nello stesso ventennio, con lo stesso Paese, la stessa valuta e la stessa inflazione. Il prezzo di una casa dipende infatti da fattori legati a quel singolo immobile e al suo contesto, come le aziende e i lavoratori che arrivano in città o se ne vanno, il quartiere che si riqualifica o si degrada, l’età dell’edificio e la classe energetica, una nuova metropolitana o un impianto di smaltimento rifiuti costruito accanto.
In finanza questi fattori formano il rischio specifico, cioè il rischio legato a un singolo bene. Il rischio di mercato, invece, colpisce insieme tutti i beni simili, e per il mattone italiano corrisponde al −24% medio. Chi compra una casa, però, non compra la media italiana. Compra un immobile in una via e in una città, e si assume per intero il suo rischio specifico.
Con le azioni il rischio specifico si riduce con la diversificazione. Un ETF, cioè un fondo quotato che replica un indice di mercato, contiene migliaia di aziende, quindi il fallimento di una sola incide poco sul totale. Una casa non si può dividere in quote da distribuire fra Milano, Bologna e Palermo. Per questo un patrimonio investito per tre quarti in abitazioni appare prudente perché è familiare, ma resta concentrato su un unico bene in un unico posto.
Azioni, titoli di Stato e oro negli stessi vent’anni
Un confronto corretto segue due regole. Il periodo è lo stesso per tutti, dal 2006 a oggi. E si misura il rendimento totale, cioè tutto quello che un investimento genera. Le azioni distribuiscono dividendi, le obbligazioni staccano cedole, la casa produce affitti.
Le azioni mondiali
L’indice MSCI World raccoglie le maggiori società quotate di 23 Paesi sviluppati. Calcolato in euro e con i dividendi reinvestiti, dal 2006 al 2024 è cresciuto in media dell’8,7% l’anno e nel 2025 del 6,77%, per una media di circa l’8,6% annuo sull’intero periodo. Con questi rendimenti 200.000 € sarebbero diventati circa 1.040.000 €, cioè circa 745.000 € in potere d’acquisto del 2006.
Il 2006 non è un punto di partenza favorevole scelto apposta. Anche dal 29 dicembre 2000, alla vigilia del crollo delle società internet, l’MSCI World in euro ha reso il 6,67% annuo secondo il factsheet ufficiale di MSCI.
I titoli di Stato
Un BTP decennale comprato nel 2006 rendeva in media circa il 4% lordo; chi lo ha rinnovato alla scadenza, nel 2016, ha trovato rendimenti intorno all’1,5%. Con queste due ipotesi 200.000 € diventano circa 343.600 €, cioè circa 237.000 € in potere d’acquisto del 2006, con un guadagno reale del 19%. È un risultato modesto, ma il titolo di Stato italiano ha superato la casa media di oltre 60 punti in termini reali.
L’oro
Nel 2006 un’oncia d’oro costava in media circa 490 €; a metà ottobre 2026 ne costa circa 3.700, oltre sette volte tanto. Sul ventennio è il risultato migliore, azioni comprese. L’oro però mostra anche il limite di ogni confronto, perché il vincitore dipende dalla finestra scelta. Chi l’ha comprato al picco del gennaio 1980 ha atteso più di 25 anni per tornare in pari, e secondo il Global Investment Returns Yearbook di Dimson, Marsh e Staunton dal 1900 l’oro ha reso in media l’1,3% annuo oltre l’inflazione.
Per questo un portafoglio si costruisce sull’asset allocation, cioè sulla ripartizione dei risparmi fra azioni, obbligazioni e liquidità decisa in base all’orizzonte temporale e al rischio sopportabile, e non sul vincitore degli ultimi vent’anni.
Il rendimento della casa con l’affitto
Secondo Tecnocasa, nelle grandi città un bilocale affittato rende in media il 5,7-5,8% lordo l’anno. Il rendimento lordo non considera le imposte sul canone, l’IMU, la manutenzione e i mesi in cui la casa resta sfitta. Con un’ipotesi prudente il netto si avvicina al 3%.
Sommando vent’anni di affitti netti al valore attuale della casa, i 200.000 € del 2006 diventano circa 258.000 € nominali, cioè circa 178.000 € in potere d’acquisto del 2006. La perdita reale scende all’11%, e il calcolo presuppone un immobile sempre affittato e inquilini che pagano regolarmente.
| 200.000 € investiti nel 2006 | Valore oggi in euro del 2006 (stima) | Variazione reale |
|---|---|---|
| Azioni mondiali (MSCI World) | circa 745.000 € | +273% |
| BTP decennali rinnovati | circa 237.000 € | +19% |
| Casa affittata (affitto netto 3%) | circa 178.000 € | −11% |
| Casa senza affitto | circa 104.800 € | −48% |
La tabella esclude l’oro perché il suo risultato dipende molto dal prezzo del giorno. Le sezioni seguenti spiegano perché il conto della casa, nella realtà, è ancora più basso.
Il prezzo della casa oscilla anche se non lo vedi
Molti risparmiatori considerano la casa più sicura perché la vedono e perché nessuna notifica segnala che oggi vale il 5% in meno. Le azioni invece hanno un prezzo che cambia ogni secondo. Il fatto che nessuno pubblichi il prezzo della tua casa non significa che quel prezzo sia fermo. La volatilità, cioè l’oscillazione del prezzo nel tempo, esiste anche per gli immobili. Il calo iniziato nel 2007 è durato quasi dieci anni, e chi possedeva una casa lo ha subito senza vederlo.
Il caso del Giappone mostra quanto può durare una discesa. Dopo il picco del 1991 i prezzi dei terreni sono scesi per oltre un decennio, e a fine 2005 i terreni commerciali avevano perso circa il 70% e quelli residenziali circa il 40%. Nel 2025 i prezzi sono saliti al ritmo più alto dal 1991, dopo 34 anni.
Liquidità e costi della casa
La liquidità indica quanto rapidamente trasformi un bene in denaro senza svenderlo. Un fondo azionario si vende in pochi istanti, tutto o in parte, al prezzo di mercato. Una casa si vende intera, e servono mesi. Nel luglio 2017, con il mercato che usciva dalla crisi, Tecnocasa rilevava nelle grandi città un tempo medio di vendita di 141 giorni, quasi cinque mesi.
Il confronto precedente esclude anche i costi. Chi compra una seconda casa da un privato versa l’imposta di registro del 9% sul valore catastale, oltre al notaio e all’agenzia, e su un immobile da 200.000 € la spesa iniziale supera facilmente i 15.000 €. Ogni anno si aggiunge l’IMU, che sulla prima casa non si applica e sulla seconda sì, poi la manutenzione straordinaria del tetto, della caldaia o della facciata, e alla rivendita di nuovo l’agenzia. Un ETF azionario globale costa invece qualche decimo di punto percentuale l’anno, più pochi euro di commissione a ogni operazione. Il −11% reale della casa affittata, al netto di questi costi, peggiora ancora.
La casa in cui vivi e la casa comprata per investire
La casa in cui abiti è un bene di consumo durevole, come l’auto o la lavatrice ma con una vita molto più lunga. Ogni giorno ti fornisce un servizio, un tetto, e il suo rendimento vero è l’affitto che non paghi. In economia si chiama affitto figurativo, cioè il canone che pagheresti per abitare una casa uguale se non fosse tua. Per la casa da 200.000 € del 2006 un canone di 700 € al mese equivale a 8.400 € l’anno, cioè a oltre 168.000 € di affitti risparmiati in vent’anni senza contare gli aumenti. Per la casa in cui vivi il −48% reale conta solo se e quando la vendi.
La seconda casa è invece un investimento, perché non ti fornisce alcun servizio ma solo un prezzo, un affitto e dei costi. Va quindi giudicata con le regole di ogni investimento, cioè rendimento reale, rendimento totale, rischio specifico, liquidità e costi. Con queste regole, negli ultimi vent’anni la seconda casa media italiana è arrivata ultima nel nostro confronto.
Questo non significa vendere la seconda casa per comprare azioni. Se tre quarti del tuo patrimonio sono in immobili, come accade alla metà delle famiglie italiane, il problema riguarda il resto del patrimonio. I risparmi dei prossimi anni non dovrebbero comprare altro mattone con l’idea che sia un investimento sicuro. Dovrebbero costruire la parte diversificata, liquida e a basso costo del patrimonio. Nessuno può garantire che le azioni vinceranno sempre, ma tenere tutto in un solo bene e in un solo posto non è prudenza.
Gli esempi numerici dell’articolo sono illustrativi, basati su dati storici e ipotesi semplificate, e non costituiscono garanzia di rendimento.
Per approfondire
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